1、具有合法的身份證件，即具有合法的公民身份；
2、具有良好的個(gè)人信用， 有償還貸款本息的能力；
3、同意以自己所購(gòu)買(mǎi)的房屋當(dāng)作銀行的抵押物；
4、所購(gòu)買(mǎi)的房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)該明晰，可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通；
5、所購(gòu)房屋不在拆遷公告范圍內(nèi)；
6、需要在建行開(kāi)戶(hù)，并存入足夠的首期款；
7、申請(qǐng)貸款時(shí)沒(méi)有任何不良信用記錄。

簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同→提交貸款申請(qǐng)→銀行調(diào)查審批→落實(shí)貸款擔(dān)保→辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)→簽訂貸款合同→銀行發(fā)放貸款→借款申請(qǐng)人按月還款
具體操作流程：
1.買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，在合同中約定買(mǎi)方通過(guò)二手房貸款的方式支付房款，并約定首付款及貸款的比例。在這個(gè)環(huán)節(jié)，買(mǎi)方一般應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)看房的同時(shí)，查驗(yàn)賣(mài)方的《房屋產(chǎn)權(quán)證》、水電氣費(fèi)記錄等憑證;有時(shí)賣(mài)方會(huì)要求買(mǎi)方繳納一定的定金。
2. 買(mǎi)賣(mài)雙方到房屋所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)打印《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》(協(xié)議上應(yīng)明確注明房屋價(jià)款的支付方式，如"20萬(wàn)元作為首付款;其余資金申請(qǐng)貸款"等)，并且同時(shí)由買(mǎi)賣(mài)雙方到當(dāng)?shù)胤抗芫脂F(xiàn)場(chǎng)簽訂《私產(chǎn)房屋代收代付協(xié)議》，用以明確交易資金代收代付的委托關(guān)系。
3. 由于二手房的特殊性，買(mǎi)方需要先找評(píng)估公司對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。銀行會(huì)根據(jù)房屋交易價(jià)和評(píng)估價(jià)中較低者作為放貸的依據(jù)。需注意的是，有些銀行會(huì)只接受指定評(píng)估公司的評(píng)估報(bào)告，而有些銀行則沒(méi)有要求，因此，購(gòu)房者在評(píng)估前要先咨詢(xún)貸款銀行。
4. 為了保證貸款的安全性，一般銀行會(huì)要求買(mǎi)方提供擔(dān)保。擔(dān)保人可以是有經(jīng)濟(jì)能力的個(gè)人，也可以是專(zhuān)業(yè)的擔(dān)保公司。需注意的是，目前有些銀行已經(jīng)推出了無(wú)擔(dān)保的二手房貸款，因此，購(gòu)房者在辦理房貸前要明確所在銀行對(duì)擔(dān)保費(fèi)的收取。
5. 買(mǎi)方持《私產(chǎn)房屋代收代付協(xié)議》到貸款銀行交存首付款，并取得交存首付款的證明，同時(shí)可向該銀行申請(qǐng)二手房貸款并提交全部貸款申請(qǐng)資料。
6. 銀行審核通過(guò)后，買(mǎi)方與銀行簽訂借款合同，銀行通知賣(mài)方貸款可付。
7. 買(mǎi)賣(mài)雙方帶房產(chǎn)證原件及復(fù)印件，買(mǎi)賣(mài)契約及復(fù)印件，買(mǎi)賣(mài)雙方的身份證等資料到房產(chǎn)局辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，并帶舊土地證到土地局辦理?yè)Q證手續(xù)。
8. 買(mǎi)方帶上房產(chǎn)證、土地證過(guò)戶(hù)收據(jù)、經(jīng)鑒證的買(mǎi)賣(mài)契約、契稅發(fā)票等材料，到房產(chǎn)局辦理房產(chǎn)的抵押手續(xù)。
9. 銀行收到抵押證明后放款，貸款發(fā)放完畢，買(mǎi)方人向房管部門(mén)領(lǐng)取新的房產(chǎn)證。
10. 購(gòu)房者按照規(guī)定的還款方式，按時(shí)歸還借款。在還清所有貸款后，購(gòu)房者辦理抵押登記注銷(xiāo)手續(xù)。

一、人民幣業(yè)務(wù)的利率換算公式為(注：存貸通用)
1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30
2.月利率(‰)=年利率(%)÷12
二、銀行可采用積數(shù)計(jì)息法和逐筆計(jì)息法計(jì)算利息
1.積數(shù)計(jì)息法按實(shí)際天數(shù)每日累計(jì)賬戶(hù)余額，以累計(jì)積數(shù)乘以日利率計(jì)算利息。計(jì)息公式為：
利息=累計(jì)計(jì)息積數(shù)×日利率，其中累計(jì)計(jì)息積數(shù)=每日余額合計(jì)數(shù)。
2.逐筆計(jì)息法按預(yù)先確定的計(jì)息公式利息=本金×利率×貸款期限逐筆計(jì)算利息，具體有三：
計(jì)息期為整年(月)的，計(jì)息公式為：
①利息=本金×年(月)數(shù)×年(月)利率
計(jì)息期有整年(月)又有零頭天數(shù)的，計(jì)息公式為：
②利息=本金×年(月)數(shù)×年(月)利率+本金×零頭天數(shù)×日利率
同時(shí)，銀行可選擇將計(jì)息期全部化為實(shí)際天數(shù)計(jì)算利息，即每年為365天(閏年366天)，每月為當(dāng)月公歷實(shí)際天數(shù)，計(jì)息公式為：
③利息=本金×實(shí)際天數(shù)×日利率
這三個(gè)計(jì)算公式實(shí)質(zhì)相同，但由于利率換算中一年只作360天，但實(shí)際按日利率計(jì)算時(shí)，一年將作365天計(jì)算，得出的結(jié)果會(huì)稍有偏差。具體采用那一個(gè)公式計(jì)算，央行賦予了金融機(jī)構(gòu)自主選擇的權(quán)利。因此，當(dāng)事人和金融機(jī)構(gòu)可以就此在合同中約定。

1、產(chǎn)權(quán)清晰
產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人為一個(gè)人；搞清楚所賣(mài)房屋的性質(zhì)；產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否不符；驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本而且到市房管局查詢(xún)此產(chǎn)權(quán)證的合法性。
2、房屋結(jié)構(gòu)
是否有私搭私建部分；是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況；屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)；如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；陽(yáng)臺(tái)是否是屋主自己封閉的，這牽涉到陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)該怎么算的問(wèn)題。
3、居住空間
觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)戶(hù)型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn)；管線(xiàn)是否太多或者走線(xiàn)不合理；天花板是否有滲水的痕跡?墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問(wèn)題。
4、房屋配套
打開(kāi)水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；打開(kāi)電視看一看圖像是否清楚；確認(rèn)房子的供電容量；觀察戶(hù)內(nèi)外電線(xiàn)是否有老化的現(xiàn)象；電話(huà)線(xiàn)的接通情況，是普通電話(huà)線(xiàn)還是ISDN電話(huà)線(xiàn)；煤氣的接通情況；小區(qū)有無(wú)熱水供應(yīng)，或者房屋本身帶有熱水器。
5、裝修狀況
原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何；是不是需要全部打掉；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線(xiàn)的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。
6、物業(yè)管理
水、電、煤的費(fèi)用如何收取，是上門(mén)代收還是自己去繳，三表是否出戶(hù)；觀察電梯的品牌、速度及管理方式；觀察公共樓道的整潔程度及布局；小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心，小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。
7、居住費(fèi)用
水、電、煤、暖的價(jià)格；物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)；車(chē)位的費(fèi)用。
8、舊房歷史
哪一年蓋的，還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限，哪些人住過(guò)，什么背景，是哪種用途，是否發(fā)生過(guò)不好的事情，是否欠人錢(qián)，或者發(fā)生過(guò)盜竊案，是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。